——你觉得江宁最贵的地应该在哪边？
——百家湖啊，不然也是九龙湖！
——那你知道，淳化的最高限制地价超过百家湖和九龙湖吗？
——啊！？
其他
黑马！这里规划逼格竟如此之高！未来要超越九龙湖？
以上这段对话发生在宁宁和一位江宁业主之间！
一直以来，百家湖和九龙湖因为种种的配套、规划成为江宁的中心区域，房价地价都出现了明显的增长。
但是最新的一次挂地中，去年才首度出现在人们视野中的淳化街道，在没有任何征兆的情况下，最高地价已经默默地挂到了“2”字头！
为了让大家更加了解这块地，也为了搞清楚到底为什么这块地的最高价会超过九龙湖，敬业的宁宁最近去了趟淳化，为大家实地探访了即将出让的淳化G05地块。
话不多说，走起！
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此次评地团特邀嘉宾是
扬子晚报资深记者马祚波
戳视频
可以听到最全面的地块分析哦！
【建议大家在WIFI状态下观看，土豪请随意！】
2017G05地块小档案
地块位置：江宁区高新园104国道以南、梅龙湖以西地块
地块四至：北至104国道，南至规划道路，西至龙济路，东至规划道路。
实际出让面积：21910.72㎡
地块性质：R2二类居住用地
地块容积率：1.0<R≤1.7
地块起拍价： 4.3亿元
地块最高限价：8亿元
加价幅度：500万元或其整数倍
起拍楼面价：11544元/㎡
最高限制楼面价：21478元/㎡
宁宁从河西出发，经沪蓉高速、宁杭高速、京福线即可到达淳化G05地块所在地，整体用时大约40分钟左右。
如果从江宁出发，经过天元路、京福线也可达到该地块位置。
（G05地块现状）
站在京福线104国道靠近梅龙湖的地方，可以看到一条正在修建的道路，沿着道路走进来，就是G05地块的所在地。
（G05地块现状）
站在G05地块上，可以清楚地看到地块的南侧是已经成型的建筑，而这就是目前淳化内商品房小区——梅龙湖无界。
（G05地块现状）
整体来看，地块很平整，基本没有什么杂物需要清理，未来开发商只需要清理部分土方既可以动手开发。
（G05地块现状）
此外，地块再往东走就可以看到淳化目前风景最秀丽的梅龙湖，湖周边的步行慢道已经基本成体系。（小镇虽不先进，却也别有一番风味）
（G05地块现状）
本次特约评地员依旧是我们的老朋友，《扬子晚报》资深记者马祚波表示，G05地块处在梅龙湖旁边，环境加上位置都是不错的，这也能解释为什么这个地块起拍价格不低。
（G05地块采访现场）
“虽然这个区域目前的配套都还处在待发展的状态，但是按照江宁其他新城发展的模式，在万科、禹洲等房企进驻后，这个区域还是值得期待的。”
（G05地块现状）
而按照地块1.7的容积率来看，马祚波认为G05未来会是以高低搭配为主的产品模式，洋房等低密度产品和高层搭配更适合这个环境、区域。
此外，由于该幅地块出让面积仅有2.1万平米，马祚波直言，体量太小，G05可能不会引起大房企的关注，更多适合打造精品项目的中小房企。
目前淳化街道内主力在售的楼盘为梅龙湖无界，梅龙湖无界在售少量叠加别墅，面积190-230㎡，总价300-500万/套。
区域地价：
去年11月的土拍中，淳化G67地块经过21轮竞价，被万科以14.9亿元拿下，楼面价11242元/平米。
淳化G71地块经过26轮竞价，被禹洲以8.8亿元拿下，楼面价13645元/平米。
总体规划：2014年，南京市规划局曾经挂出《南京市江宁区淳化街道(淳化新市镇、土桥新市镇)总体规划》。
根据规划，总规划用地1933万方的淳化新市镇将打造打造“山水宜居宜业城”。
位置：规划中的淳化新市镇位于宁杭高速发展轴上，西临东山副城，与上坊和方山大学城片区接壤，坐落于青龙山脚下，是江宁区淳化街道的镇区所在地。
规划范围东至学东路，南至宁杭高速，西至绕越高速，北至104国道、纬一路，行政规划隶属淳化街道和东山街道。
用地情况：淳化新市镇规划用地总面积1933.74万方，其中城市建设用地总面积747.3万方，居住用地占地总面积27.625万平米。
新市镇内规划人口9万人，其中居住人口6万人，就业岗位3万人。
功能定位：淳化新市镇功能定位为南京市生命科技产业与先进制造业基地，淳化镇域综合服务中心，配套完善、人居环境优越的宜居社区。
规划突出淳化山水和文化优势，塑造“梅龙湖畔、山水宜居宜业城”，构建“一心、两轴、三廊、四片”的空间结构。
其中“一心”指梅龙湖东畔的综合服务核；“两轴”新104国道综合公共服务发展轴和学十四路科研发展轴；“三廊”指三条纵向穿越的河道及其滨水生态空间，分别为胜利河、前进河、梅龙河；“四片”分别为加工制造片区、生命科技片区、综合生活片区和北部综合片区。
教育规划：区域内将建设6所幼儿园，总计78班，其中保留现状淳化幼儿园1所，新建5所。规划配置3所小学，保留现状1所淳化小学，新建2所，总计120班。规划配置2所初中，保留现状1所淳化初中，新建1所，总计57班。
交通配套：就在本月初，宁杭高速淳化互通传来好消息，工程终于要开工建设了，将在一年后建成通车。
日前，有关该互通项目正式发布了建设招标，考虑到此前该项目有段约4.035公里的公路路基基本建设完成，预计通车时间将较环评公示中有所提前。
届时，江宁大学城和淳化街道及其周边的居民，由宁杭高速公路进入南京主城最快可以20分钟左右实现，较目前节省将近一半的时间。
宁杭高速公路江宁淳化互通工程位于上坊互通和湖熟互通之间的宁杭高速与学十四路交会处，北与上坊互通相距9.4公里，南与湖熟互通相距5.5公里。
按一级公路标准设计，双向六车道，宽34.5米。设主线桥两座，匝道桥两座，主线桥设计速度120公里/小时，匝道设计速度40公里/小时。
宁宁有话说
实话实说，在没有完全了解淳化之前，我也觉得这个地方破败、没有新城朝气蓬勃的样子。
但从这几次跑地可以发现，位置上来看，淳化距离江宁百家湖、东山等区域非常的近，甚至比大学城要近的多。另外，宁杭高速淳化明年开通后，到达主城只需要20分钟。
规划方面，从淳化的规划定位上来看——塑造“梅龙湖畔、山水宜居宜业城”，也就意味着区域未来将主打山水资源环绕的品质住宅区。
最后，目前进驻的房企是万科和禹洲，其中两幅地块的地价都不低，作为一个新区域，起步非常高。
综上所述，淳化目前作为新区域，未来的规划打造空间还是很大的，淳化未来极有可能会成为承接东山、大学城板块的重要发展区域。
当然，从目前来看，没有地铁、配套不全也会成为区域发展的短板。
虽然都说买房跟着规划走，但是宁宁还是最后要强调下，规划就意味着风险，买房还是要谨慎再谨慎，投资尤其要如此！
你看好淳化这个区域吗？不妨在留言区告诉宁宁！
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